Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Многие семьи, которые приобрели свою квартиру в ипотеку, рано или поздно задумываются о том, можно ли досрочно погасить ипотечный кредит и как правильно это сделать. Ипотечный кредит – тяжелое бремя для семейного бюджета, но для многих другого способа обзавестись собственным жильем не существует. Тем не менее, за долгие годы сотрудничества с банком у семьи может появиться возможность внести определенную сумму в счет погашения основного долга по ипотечному кредиту досрочно. Эта процедура довольно распространена, но часто вызывает много вопросов. Рассмотрим, как выгоднее гасить ипотеку досрочно.

Как выгоднее гасить ипотеку

Права заемщиков

Прежде чем ответить на вопрос, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, стоит обратиться к правам самого плательщика кредита. В первую очередь это касается тех заемщиков, которые оформляли свой жилищный займ до 2011 года. На тот момент банк имел полное право наложить ограничения на досрочное погашение каких-либо кредитов. Если загляните в кредитный договор, то обязательно обратите внимание на тот факт, что за досрочное погашение предусмотрена штрафная санкция, как правило, в фиксированной сумме.

Даже если вы заключили договор ипотечного кредитования до 2011 года, и согласно его условиям вам придется заплатить штраф за досрочное погашение, то будьте уверены, взимать плату с вас кредитор не имеет права. Хотя банкам на самом деле не выгодно, если клиент ранее установленного графиком срока исполнит свои обязательства, потому что они теряют свой доход в виде процентов.

Обратите внимание, что штраф за досрочное погашение кредита нарушает гражданские права заемщика.

Условия досрочного погашения ипотеки

Итак, для банка досрочное погашение ипотечных займов крайне невыгодно, тем не менее, любые действия кредитора строго ограничены российским законодательством. Но и здесь некоторые банки, как показывает практика, могут несколько ограничить права заемщика, например, установить минимальную сумму частичного погашения основного долга. Обычно данное условие регламентировано в кредитном договоре. А вот что касается срока, то все они едины, независимо от банка, а именно этот срок составляет 30 дней. То есть за 30 дней до внесения суммы на кредитный счет заемщик обязан письменно уведомить о своем намерении кредитора.

Как погасить ипотеку досрочно

Вообще, кредитные отношения с банком строго регулируются условиями кредитного договора, то есть кредитор определяет для заемщика его действия при досрочном погашении ипотеки. Это касается не только минимальной суммы досрочного погашения. В последнее время банки в договоре оговаривают еще одно условие при досрочном погашении, а именно — срок кредита остается неизменным, уменьшается лишь сумма платежа. На это есть свои причины:

  • банк взимает проценты за каждый период выплаты ипотечного кредита, которые начисляются на сумму основного долга, соответственно, чем больше срок, тем больше прибыль у кредитора;
  • снижение размера ежемесячного платежа уменьшает финансовую нагрузку на бюджет заемщика, что уменьшает вероятность образования просроченной задолженности и соответственно снижает риски банка.

Сами заемщики могут выбрать тот или иной вариант в зависимости от своих обстоятельств, если иное не предусмотрено договором ипотечного кредитования. Сравним преимущества уменьшения суммы выплаты и сокращения срока кредитования, ведь не все банки ограничивают действия заемщика при досрочном погашении ипотеки.

Сокращение срока кредитования при досрочном погашении ипотеки

Заемщик может извлечь для себя определенную выгоду при ряде обстоятельств:

  • при расчете ежемесячного платежа по аннуитетной системе расчета;
  • если ипотечный займ был оформлен сравнительно недавно, до 5 лет назад;
  • банк оставляет на усмотрение заемщика сокращение срока выплаты ипотеки или уменьшение суммы ежемесячной выплаты;
  • если ежемесячный платеж не является неподъемным бременем для семейного бюджета.

Теперь разберем все по порядку. Банки в основном предлагают своим заемщикам рассчитать платежи по аннуитетной системе. Это предоставляет банку возможность больше заработать на переплате, а заемщику взять большую сумму за счет равномерного распределения суммы ежемесячного платежа. То есть все суммы равны между собой на протяжении всего периода выплаты ипотеки. Почему разумнее гасить досрочно займ в первой половине графика? Потому что в первой половине вы в основном производите выплаты только по процентам, а во второй наоборот — тело кредита.

Сокращение срока кредитования

То есть в первой половине срока кредитования, вы можете платить большие суммы в счет погашения основного долга, чтобы во второй половине тело кредита значительно уменьшилось. Во второй половине выплат по графику тело кредита осталось практически неизменным, потому что ранее вы осуществляли выплату вознаграждения кредитору. Тем не менее, здесь вам также никто не запрещает выплатить ипотеку досрочно, причем банк обязан вам пересчитать проценты и вернуть разницу.

Обратите внимание, что банк обязан вернуть часть ранее уплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки. То есть, если вы выплатили большую часть процентов, а только потом досрочно вернули долг.

Выгодно ли гасить досрочно ипотеку? Безусловно, да, причем независимо от того, когда именно вы внесете сумму в счет частичного погашения основного долга. Ответить на вопрос, что именно в конкретном случае будет выгодно именно для вас, поможет специалист кредитного отдела банка. Специалист произведет расчет и пояснит, сколько вы сэкономите средств при уменьшении размера платежа и сокращении срока кредита. Кстати, возможно совмещение сразу двух вариантов, если это не запрещено условиями договора.

Уменьшение суммы ежемесячного платежа

Этот вариант стоит выбрать в том случае, если сумма ежемесячного платежа является довольно крупной и несет за собой тяжелую финансовую нагрузку на бюджет заемщика. Если вам затруднительно платить установленную графиком ежемесячную сумму, то внесение платежа в счет погашения основного долга станет для вас реальной возможностью уменьшить нагрузку на бюджет.

Вносить платеж в счет досрочного погашения основного долга вы можете неоднократно, столько раз, сколько позволяет вам ваш доход.

Большое значение имеет система расчета ваших ежемесячных платежей — аннуитетная или дифференцированная. В первом случае платежа будут равными на протяжении всего периода выплаты ипотечного займа. Во втором — платеж будет уменьшаться ежемесячно. При дифференцированной системе расчет тело кредита делится на весь срок равными частями, а проценты начисляются ежемесячно на остаток долга. Здесь посчитать выгоду вы можете самостоятельно, для этого из остатка долга нужно вычесть сумму досрочного погашения и посчитать процент от оставшейся суммы.

Пример расчета
Пример расчета досрочного погашения ипотеки.

Что выгоднее

Если говорить о том, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки — уменьшать срок или сумму, нужно произвести расчет. Приведем простой пример:

  • сумма 2000000 рублей;
  • ставка – 12% в год;
  • срок – 20 лет;
  • досрочное погашение – 1000000 рублей (через 5 лет);
  • система расчет платежей аннуитетная.

Согласно данному примеру, ежемесячный платеж до досрочного погашения составлял 22021 рубль, а после уменьшился до 9948 рублей, общая переплата 2136974 рублей за весь период. При уменьшении срока общая переплата составит 1405402 рублей, а срок уменьшился наполовину. Здесь выгода очевидна, разумнее сократить срок.

При дифференцированной системе расчета будет следующая ситуация: при уменьшении срока переплата составит 1223964 рубля, срок сокращается на 10 лет, а при уменьшении суммы срок остается неизменным, а переплата составит 1513964 рублей.

Что выгоднее сокращение срока или платежа

Подведем итог: каждый отдельный кредит имеет свои особенности, поэтому выгоду стоит определять самостоятельно, опираясь лишь на свою жизненную ситуацию. Тем не менее, обязательно позаботьтесь о своем решении заранее. Выполните предварительные расчеты и сравните свою выгоду.

Поделиться ссылкой:

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Scroll Up